Ortsverband Königstein-Glashütten
B-Plan "Haus Raphael" F18- Villenbebauung und B-Plan K65 Neubau Haus Raphael
Sehr geehrter Herr Neidlinger,untenstehend erhalten Sie fristgerecht unsere Stellungnahme zu den B-Plänen F18 und K65.
Mit freundlichen Grüßen
Claudia Weiand
Stellungnahme zu den Vorentwürfen der Bebauungspläne F 18 (Haus Raphael) und K 65 (Nördlich des Heuhohlweges und westlich des evangelischen Kindergartens) in 61462 Königstein
Vorbemerkung:
Der BUND Königstein-Glashütten begrüßt die Stärkung des Standortes Königstein als Pflegeheim-Standort und sieht in der Modernisierung bestehender Pflegeheime grundsätzlich zu unterstützende Projekte.
Dennoch kann aus Sicht des BUND der Eingriff in Natur und Landschaft gerade an den sensiblen Stadträndern von Königstein nicht unbesehen und ohne Prüfung von Alternativen stattfinden.
Deswegen lehnt der BUND beide vorliegenden B-Pläne, wegen der fehlenden öffentlich rechtlichen Sicherung der Nutzung „Gemeinbedarf“ und wegen der aus unserer Sicht unnötigen zusätzlichen Versiegelung von insgesamt 6000 qm wertvollen Grünlands im Bereich des Reichenbachtals und unterhalb der Burg Königstein, ab.
Nur wenn eine rechtliche Verknüpfung hergestellt wird, so dass F18 ( Umwidmung Gemeinwohlflä-che in Villenbebauung) garantiert nur dann zum Tragen kommt, wenn K65 (Pflegeheimneubau) tat-sächlich vom Vorhabensträger gebaut wird, kann die Beeinträchtigung von insgesamt über 8000 qm wertvoller Naturfläche im Geltungsbereich beider B-Pläne gerechtfertigt werden. Deswegen vereint der BUND hiermit beide B-Pläne in einer einzigen Stellungnahme.
Zudem kann vor dem Hintergrund großer Leerstände bei Immobilien jeglicher Preiskategorie in Kö-nigstein eine Zunahme an Villen-Baugebieten NICHT befürwortet werden.
F18: „Haus Raphael“
1. Im B-Plan heißt es (S.1):
„ Nach einem vorliegenden Gutachten ist der Umbau der Gebäude nur mit einem erhöhten wirtschaft-lichen Aufwand zu realisieren.“
Dieses Gutachten ist noch nie der Öffentlichkeit vorgestellt worden, dessen Existenz ist trotz mehrfa-cher Nachfragen nie bestätigt worden.
Somit ist die Hauptbegründung für den Abriss des jetzigen Pflegeheims nicht bewiesen.
2. Sollte ein Gutachten die Sanierung oder den teilweise Abriss samt Neu-Anbau für wirtschaftlich machbar und logistisch realisierbar erachten, so favorisiert der BUND diese Alternative, da sie keine nennenswerte Neuversiegelung von Flächen bedeuten würde.
Der international tätige Konzern, der das Pflegeheim betreibt, müsste in den letzten Jahren so gewirt-schaftet haben, dass Rücklagen und Möglichkeiten geschaffen wurden auch eine vollständige Sanie-rung und ständige Unterhaltung des Pflegeheimes „Haus Raphael“ zu ermöglichen.
3. Der BUND sieht in der Aufgabe der Nutzung „Gemeinbedarfs Altenpflege“ am jetzigen Standort im Reichenbachweg und der Umwidmung als reine Wohnbebauung einen Verlust für die Stadt.
Da es keine vertraglich bindende öffentlich-rechtliche Sicherung für einen Neubau zu B-Plan K 65 gibt, gibt es keinerlei rechtlich bindende Garantie, dass das zukünftige Pflegeheim auch tatsächlich im Königsteiner Stadtgebiet gebaut wird.
Die Vorleistung der Stadt Königstein, den Betreibern des Pflegeheims den Mehrwert des Grundstücks Reichenbachweg zu schenken macht nur dann Sinn, wenn die Betreiber in Königstein auch tatsäch-lich die dadurch unwiederbringlich verlorene Gemeinwohl-Fläche in Falkenstein vollständig ersetzen - durch den Bau und den Betrieb des Pflegeheims wie in B-Plan K 65 vorgesehen.
4. Sollte der B-Plan trotz der bestehenden Unsicherheiten realisiert werden, so fordert der BUND die Anzahl der zu bebauenden Grundstücke auf 13 zu reduzieren.
Beeinträchtigung von Biotoptypen:
a. Die Bebauung von Parzelle 107.1 sollte vollkommen unterbleiben, somit müssten zwei Häuser ent-fallen:
Begründung:
In Parzelle 107.1 sind die Biotoptypen „Quelle „ und „Laubwald“ mit geschütztem Erlensumpfwald betroffen.
Die Stadt Königstein hat in der Vergangenheit leider immer wieder Quellgebiete zugeschüttet und überbaut (Bsp: Neubauten entlang des Ölmühlwegs). Die Wasserrahmenrichtlinie 2000 der EU schränkt die Handlungsfreiheit der Stadt diesbezüglich klar ein.
b. Die Erhaltung der Gebiete im Vorfeld des Haus Raphael und der hinter dem Mutterhaus liegenden Bereiche wie auf S.15 beschrieben wird ausdrücklich begrüßt.
Sollte der B-Plan zum Tragen kommen wird der BUND von Zeit zu Zeit die tatsächliche Erhaltung einfordern. Nachträgliche Ausnahmegenehmigungen wie sie in der letzten Zeit vom Magistrat der Stadt bereitwillig erteilt werden (s. Mammolshainer Höhe: Nachträgliche Fällung von vielen als erhal-tenswerte im B-Plan festgelegten jahrhundertealten Laubbäumen), müssen hier ausdrücklich ausge-schlossen werden!
5. Der BUND sieht die Gefahr der Beeinträchtigung des hinter dem Baugebiet liegenden Areals, das ausweislich der Abbildung 3 (-Raumwiderstand-) ein Gebiet mit sehr hohem Raumwiderstand dar-stellt.
6. Vor Abriss des „Haus Raphael“ ist eine Bestandsaufnahme der Fledermaus-Wochenstuben zu ma-chen, sowie die Existenz von dort nistenden Mauerseglern zu überprüfen.
7. Die faunistischen Erhebungen im B-Plan Geltungsbereich sind unzureichend und lückenhaft. Hier fehlt ein qualifiziertes Gutachten das eine ganze Vegetationsperiode umfasst. So fehlen z.B. Nach-weise für den Feuersalamander, den Siebenschläfer, den Kleinspecht usw. Im Einzugsbereich wur-den von Kronberger BUND-Mitgliedern Schlangen gesichtet
8. Die angebotenen Kompensationsflächen sind NICHT AUSREICHEND.
9. Die Nutzung erneuerbarer Energien sollte durch die Textfestsetzung nicht nur erlaubt sondern aus-drücklich begrüßt werden. (S. 27 Punkt f)
10. Die Neuversiegelung von zusätzlich 1.850 qm wird moniert.
Eine Sanierung des Haus Raphael, ohne gravierende Neuversiegelung am bestehenden Standort müsste machbar sein. Das Gutachten, das das Gegenteil beweisen soll, muss der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.
K65 „Nördlich Heuhohlweg, westlich evangelischer Kindergarten“
Der Eingriff im Planungsgebiet kann nur dann befürwortet werden, wenn hier tatsächlich das neue Pflegeheim Haus Raphael gebaut wird und somit die für die Stadt Königstein in Falkenstein verloren gegangene Fläche des Gemeinbedarfs in vollem Umfang wieder ersetzt wird.
Der B-Plan soll streng zweckgebunden zu diesem Zwecke sein, nachträgliche spätere Änderungen zugunsten Villenbebauung oder anderer Nicht-Gemeinwohlnutzung sollen nicht gestattet sein.
1. Es wurden keine weiteren Alternativen zum Standort rechts des Heuhohlwegs vorgeschlagen. Der gleiche Bauentwurf könnte auch an anderer, weniger sensibler Stelle errichtet werden. Denkbar wäre ein Standort auf der gegenüberliegenden Straßenseite neben der Königsteiner Stuhlfabrik.
2. Der Eingriff in Natur und Landschaft soll minimiert werden
3. Die faunistischen Erhebungen sind lückenhaft
S. 12 Das Vorkommen des Hamsters im Bereich des Heuhohlwegs und des angrenzenden FFH-Gebiets Bangert muss gutachterlich abgeklärt werden. Tatsächlich mehren sich die Sichtungen durch BUND-Mitglieder, Landwirte u.a. im Bereich zwischen Heuhohlweg, Forellenweg, Dingweg und Goe-thestraße.
Der Feldhamster ist als Anhang IV-Art der FFH-Richtlinie streng geschützt. Sollte sich das Vorkom-men bestätigen, wäre dies für das angrenzende FFH-Gebiet eine Stärkung.
Die Umsiedelung der Hamster vom Baugebiet in die nahen Wiesen und Felder des ungestörten FFH-Gebietes MUSS, nach eingehender Prüfung der Folgen, unter allen Umständen vor Beginn der Bau-arbeiten vorgenommen werden. Der BUND stellt gerne ehrenamtliche Mitarbeit in Aussicht und ver-weist auf das bundesweite Feldhamsterschutzprojekt unter www.feldhamster.de, so dass sich die zusätzlichen Kosten im Rahmen halten dürften.
Zudem ist die Obere Naturschutzbehörde hiervon unverzüglich in Kenntnis zu setzen, da dies auch das FFH-Gebiet des Bangert tangiert.
4. S. 13 Im B-Plan wird behauptet das Plangebiet wäre wasserarm. Dies kann nicht bestätigt werden.
Untersuchungen zu Quellgebieten fehlen vollends. Amphibien sind in großen Mengen vom BUND in diesem Bereich gesichtet worden, die Krötenwanderung hat insbes. in diesem Bereich eine große Bedeutung. Hierzu muss ebenfalls eine gutachterliche Stellungnahme eingeholt werden.
5. S. 5: Dem Bund für Umwelt und Naturschutz Deutschland, Ortsverband Königstein-Glashütten ist kein Sondergebiet BUND in der Gemarkung der Stadt Königstein bekannt. Es muss sich hier um ei-nen Textbaustein aus einem stadtfremden B-Plan handeln, der versehentlich übernommen wurde oder es handelt sich hier um eine Fläche für die Nutzung durch die Bundesregierung.
6. Der BUND befürchtet eine Überlastung des Kanalsystems in der „Siedlung“ inkl. Goethestraße durch die Neuversiegelung von 4.100 qm Versickerungsfläche. Es sollte überprüft werden, ob der Kanaldurchmesser noch ausreichend ist. Insbesondere im talwärts gelegenen Bereich der Goethe-straße gab es in den vergangenen Jahren erhebliche Probleme durch Überlastung des Kanals. Diese müssten der Stadt bekannt sein.
7. Der BUND bedauert die geplante Neuversiegelung von 4.100 qm. Insgesamt werden im Geltungs-bereich des B-Plans K65 6.311 qm Biotoptypen beeinträchtigt. Dieser Eingriff kann nach Angaben der Planer nicht kompensiert werden.
Der BUND fordert im Falle der Realisierung des B-Plans F18 und K65 echte Kompensationsflä-chen auszuweisen:
Im Bereich südlich des Ölmühlweges und nördlich der Randbebauung in Schneidhain-Erdbeerstein kann eine geeignete zusammenhängende, im städtischen Einzugsbereich liegende Kompensations-fläche von mindestens 8000 qm ausgewiesen werden. Diese Fläche kann auch östlich der KTC lie-gen. Die ökologische Wertigkeit dieses Gebiets ist ausweislich der Gutachten zur UVP B8-Westumgehung sehr hoch und würde nach Ansicht des BUND eine hochwertige und akzeptable Kompensationsfläche liefern.
Schlußbemerkung :
Auf S.4 des Umweltberichts heißt es sinngemäß, der Stadt und ihren Planern sei der „Unterschied zwischen Umweltprüfung und Umweltbericht unklar - somit sei einer der beiden überflüssig“ .
Sollte dieser Passus ernst gemeint sein, so wird der Stadt die Einschaltung eines Fachanwalts für Verwaltungsrecht dringend empfohlen.
Hier dennoch eine kurze Stellungnahme:
Der rechtliche Unterschied zwischen den Fachbegriffen Umweltbericht und Umweltprüfung ist im Verwaltungsrecht gesetzlich definiert.
Laienverständlich ist der Umweltbericht im Bauplanungsrecht die erweiterte zusammenfassende Dar-stellung der Umweltauswirkungen als Basis für deren Bewertung.
Somit ist der Umweltbericht das Ergebnis der Umweltprüfung. Die Umweltverträglichkeitsprüfung ist Bestandteil der Begründung zum B-Plan.
Die Gemeinde hat im Aufstellungsverfahren dem Entwurf des Bauleitplans eine Begründung beizufügen. In ihr sind entsprechend dem Stand des Verfahrens
1. die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bauleitplans und
2. in dem Umweltbericht die auf Grund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes
darzulegen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung.
Der Umweltbericht besteht aus
1. einer Einleitung mit folgenden Angaben:
a) Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließlich der Be-schreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben, und
b) Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umwelt-schutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbe-lange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden,
2. einer Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung ermittelt wurden, mit Angaben der
a) Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden,
b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nicht-durchführung der Planung,
c) geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswir-kungen und
d) in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bauleitplans zu berücksichtigen sind,
3. folgenden zusätzlichen Angaben:
a) Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umwelt-prüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind, zum Beispiel technische Lücken oder fehlende Kenntnisse,
b) Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt und
c) allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben nach dieser Anlage.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Claudia Weiand
Bevollmächtigte des BUND Landesverbandes Hessen in allen gesetzlichen Beteiligungsver-fahren im Hochtaunuskreis
